日本降低住宅空置率不容易

　　在人们的印象中，日本寸土寸金，住房空间狭窄。然而，日本总务省近日发布的住宅和土地统计调查结果显示，日本全国住宅总量达到6063万户，其中闲置空房820万户，空置率为13.5%。也就是说每七户住宅中就有一户空置。相比2008年调查数据，5年里日本空置房增加了63万户，空置率上升0.4%，均刷新历史最高纪录。

　　空置房是住宅存量超过家庭数的差额。从1969年起，日本就开始出现住宅数大于家庭数的现象，此后住宅空置率逐年上升。虽然近20年来，日本处于人口下降通道，但由于单人家庭和核心家庭增多，日本家庭总数在2015年前仍呈上升趋势。不过，住宅建造的速度显然更快。

　　日本住宅空置率居高不下有多方面的原因。首先是人口和家庭结构的变化。由于人口持续向东京、大阪、名古屋三大都市圈集中，中小城镇年轻人流失严重。许多无人照顾的老年人只能去养老院，留下许多房屋无人继承。

　　其次，日本对住宅征收的固定资产税仅为土地税的1/6，哪怕房子已经破得不能住人，也要留着避税。

　　三是住宅建筑质量不高，导致二手房市场交易低迷。传统木造结构以及上世纪七八十年代房地产市场高速膨胀期的粗制滥造，使得日本住宅的平均使用寿命为27年，而美国为67年，英国为81年。加上二手房按揭、税收政策不及新房优惠，日本人更喜欢买新房子。2008年日本住宅交易中，只有13.5%出自二手市场。相比之下，在欧美国家，二手房交易占住宅交易的70%—90%。

　　四是新建住宅供大于求。上世纪90年代以后，住宅建设一直被日本政府当作刺激经济景气的手段。据富士通综合研究所经济研究所首席主任研究员米山秀隆测算，以现在的住宅新建和旧房拆除速度，2015年以后，日本每四户住宅就将有一户空置。

　　房屋空置带来很多社会隐患，比如杂草丛生、流浪猫狗聚集、治安混乱、城市规划无法推进等。目前，日本已有272个地方自治体制定了《空置住宅对策条例》，从加速拆除和有效利用两方面着手解决问题。对经评估严重老化到无法居住的房屋，地方政府向自行拆除者补贴一定比例的费用，对拒不拆除或无主房屋进行强制拆除。建立“空屋银行”，加强对空置房的排查、评估和登记上网，让租房者特别是年轻人能迅速地找到合适、廉价住宅。对有文化价值和使用价值的空房进行改造，比如改成公共活动中心、养老院或宾馆民宿等。譬如，兵库县神河町对80年以上的古民居进行重新整修后，以低廉价格出租给希望体验农家生活的3个月以下短期租房户。

　　米山秀隆认为，由于人口下降，日本房屋空置率居高不下的问题很难解决。目前，经济高速成长期无序扩大的城市街道仍面临集约再造的课题，如何有效利用空置房值得好好研究。